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:没了房地产输血,旅游业还剩下什么?-关注民

2018-08-14 10:49编辑:hnnyzb.com人气:


:没了房地产输血,旅游业还剩下什么?-关注民

最近一则核弹级的利空消息引起了房地产圈的巨震。6月26日国开行证实,国开行各分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行属实。之前签订的合同依旧有效,已经在放款的存量项目还是照常继续拨款。(所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。)简单的说,政策会大幅度收紧,只有总行有权利批钱,流入房地产的国开行资金会大幅减少。过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。

地产股闻讯暴跌,至今不止。

这个政策会在今后对房地产行业产生巨大影响,在文旅地产不分家的当下,有必要探讨一下今后旅游行业良性发展之路。

1.近几年的货币化棚改及其影响

先解释一下,什么叫货币化棚改?

所谓货币化棚改就是区别于实物化棚改。2015年,国家推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置,以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置,也就说拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子。以前对城中村和乡镇棚户区进行改造,都是拆迁之后以房换房,仅补偿少量货币,这就是实物化棚改。而货币化棚改,则是拆迁时一次性补偿一个大笔拆迁费,然后让你自己去市场上买房。

2014年底,央行在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

PSL,中文名叫“抵押补充贷款”。实质是一种期限长、利率低的贷款。虽然货币在不断收紧,但是通过这个PSL,央行依然可以给亲儿子房地产输血。三年棚改计划之前的2014年,棚改货币化安置比例是9%,2015年至2017年的比例分别是29.9%、48.5%、60%,快速跃升。

截止 2017年末, 央行PSL 余额为26876 亿,到2018年5月末PSL余额为31247亿元。也就是说三年半时间,央行为房地产市场定向放水3万亿,而且主要都流向了三四线城市。

对于地方政府而言,货币化拆迁等于中央支援地方搞大拆大建,原本艰难无比的城中村改造,在中央放水的天量现金之下马上顺利成交。(见下图)

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具体路径如下:

1、 央行向政策性银行(如国开行、农发行)发放PSL贷款;

2、 政策性银行获得贷款资金后向地方政府发放棚改专项贷款;

3、 地方政府获得贷款资金后向拆迁户发放货币补偿款征地;

4、 拆迁户用补偿款和积蓄、贷款购买新房,集中拆迁集中购买必然炒高房价;

5、 地方政府拆迁卖地给房地产开发商,房价提高、地价自然水涨船高;

6、 房地产开发商购地后涨价卖给下一波拆迁户;

7、 地方政府偿还政策性银行棚改专项贷款,拆迁和卖地中赚的差价利润可以建设更多政绩工程;

8、 政策性银行收到偿还款后再偿还央行PSL贷款。

你们看看,这就是金融工具的好处,所有各方都喜滋滋地赚了钱。拆迁户看着自己买的房子不断升值喜极而涕,还想着多借点钱再买一套升值;房地产开发商自然赚得盆满钵满,原来为了一二线城市地皮抢破头,现在居然连十八线县城房价都能破万;地方政府解决了难题、捞了钱、又得了政绩;国家的去杠杆目的也达到了(去谁的杠杆、加谁的杠杆,大家自己判断)。很多过去房屋库存量巨大、空置率超高的“鬼城”,一下子供不应求,房价一飞冲天。

放着这么好的政策一定要好好利用,这几年地方上对于棚改那是相当的热情,没有条件,创造条件也要上!比如有媒体报道,2016年,江西九江某区38栋别墅型商住楼(100余户)也要进行“棚户区改造”。

如今,疯狂的盛宴终于到了该谢幕的时候,击鼓传花的游戏在强大外力的同时作用下,最终会造成什么后果,决策层已经非常清晰。这次突然的政策大转向不仅会强力冲击房地产行业,也将快速传导到我们旅游行业。 

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(注:2017-2019年完成量为预计数)

2.货币化棚改对旅游产业的影响

目前旅游项目开发或多或少都会配上一些房地产,房地产本身就是个暴利的买卖,而旅游地产能让这个暴利起码再翻一倍!以旅游投资为名往往可以拿到很便宜的建设用地,旅游项目本身又对周边土地和房地产价值有显著的拉升效果。几十万/亩拿的地,几年后升值到几百万甚至上千万,这种案例比比皆是。 

整个逻辑链是这样的: 

因为旅游项目盈利难,投资回收期很长,所以要配上建设用地来造房子进行财务平衡;

因为三四线城市的房子不愁卖,而且价格趋势不断向上,所以配的土地对投资方才有价值;

(来源:网络整理)

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